Les résidences hôtelières : note de synthèse sur leur situation

Maitre Paul Duvaux, avocat fiscaliste sur Paris a réalisé une excellente synthèse de cette "arnaque" et je vous insite à venir visiter son blog rapidement.

http://www.avocats.fr/space/paul.duvaux/content/les-residences-hotelieres---note-de-synthese-sur-leur-situation_C0BC8128-149A-43F3-AE09-AB335D2B7BA9

Voici en quelques lignes un résumé de cette synthèse :

"Le législateur encourage depuis de nombreuses années le développement des résidences hôtelières.

La réglementation fiscale prévoit en effet de nombreuses dispositions permettant leur développement : régime fiscal de la location meublée, régime TVA de la parahôtellerie, etc.

La dernière loi de finances pour 2009, qui est venu réduire et plafonner l'intérêt fiscal des niches fiscales, a largement préservé le secteur des résidences hôtelières en instaurant de nouveaux avantages fiscaux importants (dispositif Scellier et réduction d'impôt de 25 % pour les loueurs en meublé non professionnels).

Les promoteurs et les officines de défiscalisation sont les premiers bénéficiaires de ces dispositifs de faveur.

Ils vendent des appartements aux particuliers en utilisant la défiscalisation comme principal argument de vente.

Les investisseurs achètent un "package" : on leur vend des appartements et ils s'engagent à les louer dès l'achat par bail commercial à un exploitant hôtelier, appartenant généralement au même groupe que le promoteur. Le plus souvent, le package comprend un financement à 100 %.

Mais les investisseurs sont très souvent victimes d'arnaques.

L'arnaque de la fausse rentabilité
L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.
Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.
Dans un premier temps, le fait de vendre nettement au-dessus du prix est bien sûr un énorme avantage pour le vendeur. Il encaisse une marge énorme.
Mais le fait de vendre très cher un bien présente un inconvénient : elle oblige aussi à proposer un loyer à l'investisseur qui est lui-même anormalement élevé.
C'est d'ailleurs le fait de proposer un loyer élevé à l'investisseur, et donc un rendement correct, qui permet d'obtenir l'adhésion de l'investisseur au produit proposé, et de masquer le fait qu'il se fait avoir en achetant un bien trop cher.
Mais ensuite les ennuis commencent pour l'exploitant car il doit verser tous les trimestres des loyers trop élevés aux investisseurs. Les loyers sont trop élevés par rapport aux recettes réalisées dans l'exploitation normale de la résidence.
Très souvent, l'exploitation de la résidence est déficitaire (ou le devient à la moindre difficulté).
Pour faire face à cette difficulté, le promoteur-exploitant affecte une partie de sa marge de vendeur pour combler le déficit de l'exploitation. Il verse une prime à l'exploitant, le "fonds de concours", pour l'aider à combler le déficit des premières années.
Mais tôt ou tard, les fonds de concours sont épuisés et l'exploitant ne peut plus faire face aux pertes d'exploitation. Il fait faillite.
Cette faillite était de toute façon programmée par le promoteur : ce qui compte pour lui c'est d'avoir réalisé ses ventes en toute tranquillité, grâce au fond concours accordé à l'exploitation.
En pratique, les propriétaires sont obligés d'accepter de revoir à la baisse les loyers qu'ils encaissaient.

C'est une catastrophe pour les propriétaires qui avaient bâti un plan de financement sur la base des loyers "garantis" par le promoteur-exploitant. Les loyers deviennent insuffisants pour faire face aux échéances de l'emprunt.

L'arnaque des lots de services restant la propriété de l'exploitant

Une deuxième arnaque porte sur les modalités d'achat des appartements.
Lorsque les investisseurs achètent des appartements, il s'agit de lots de copropriété. Ils peuvent croire qu'en achetant leurs lots, ils deviennent également propriétaire des parties communes et plus spécialement des lots de service de la résidence, ceux qui servent à l'exploitation commerciale, comme la salle d'accueil, le bureau, la salle de cafétéria pour servir le petit déjeuner et les autres locaux techniques.
En fait, le plus souvent, ces lots de service restent la propriété du promoteur-exploitant.
Ainsi, en cas de difficulté, les investisseurs se retrouvent dans une situation où il leur est impossible de changer d'exploitant.
L'exploitant en place à l'origine peut facilement leur imposer une baisse de loyer puisqu'il est propriétaire des lots de service.
Cette situation a déjà abouti à de graves spoliations des propriétaires dans plusieurs dossiers.
Dans le dossier d'une résidence se situant dans les alpes, suite à la faillite de l'exploitant d'origine, le juge a ainsi accordé la reprise de l'exploitation à un nouveau gestionnaire. Ce dernier est devenu le propriétaire des lots de service et a imposé aux propriétaires des appartements un nouveau bail avec un loyer dérisoire.

Venez laisser des commentaires sur son blog, et Un mot d'ordre à retenir : Je cite toujours maitre Duvaux...

"Je rappelle aux personnes concernées qu'il faut alors impérativement se regrouper entre les propriétaires de la résidence pour organiser une défense commune face aux organes de la procédure collective.

Il faut agir pour récupérer la propriété des lots de service, faire pression pour que soit choisi un nouveau gestionnaire sérieux et négocier des nouveaux baux les plus favorables possibles. Les propriétaires, s'ils sont unis, détiennent un moyen de pression juridique efficace : ils peuvent menacer de résilier le bail et ainsi, de fait, virer le gestionnaire. Le juge de la procédure collective ne peut leur imposer un nouveau gestionnaire si le bail initial n'est pas respecté.

Le mot d'ordre est :
"RESTONS UNIS CONTRE CETTE ESCROQUERIE"

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