Les investissements immobiliers en périls : A qui la faute?
LE MONDE | 19.03.09 | 18h12 • Mis à jour le 19.03.09 | 18h12
http://www.lemonde.fr/archives/article/2009/03/19/le-marche-francais-de-la-residence-de-services-est-en-plein-marasme-faute-de-clients_1170094_0.html
Les résidences avec services, qu'il s'agisse de structures accueillant des personnes âgées, des étudiants, des touristes, situées en ville, dans des stations balnéaires ou de montagne, se sont, depuis 2000, développées à un rythme effréné. Il y aurait 500 000 appartements de cette nature gérés aujourd'hui par des exploitants professionnels. Le plus important est Pierre & Vacances, devant le groupe Quiétude. Les logements sont acquis par des personnes physiques généralement assez aisées, recrutées par des réseaux spécialistes de la défiscalisation, qui leur font miroiter des baisses d'impôt substantielles et un complément de revenu pour la retraite. Hélas, le rendement et les loyers promis sont rarement au rendez-vous et les exploitants de ces immeubles font faillite les uns après les autres. C'est ainsi qu'un conseiller en gestion de patrimoine en vue, le cabinet de Jean-François Guinot, a dû, en février 2008, placer en redressement sa filiale Life Valley, dont le groupe Quiétude a repris la dizaine de résidences en gestion. Il avait, parmi ses clients, de nombreuses personnalités, dont, comme l'a révélé le site Internet Rue89, Nicolas Bazire, ex-chef de cabinet du premier ministre Edouard Balladur, devenu ensuite numéro deux de LVMH. Ce dernier a acquis une quarantaine d'appartements dans la station thermale de Capvern-les-Bains (Gers). La société Transmontagne a elle, déposé le bilan en 2007, LVR Vacances et les Maisons de Biarritz en 2008, et, tout récemment, Mona Lisa, basée à Aix-en-Provence. Quant à la société Apollonia, qui proposait ce type de placements, ses dirigeants sont en détention provisoire, soupçonnés d'abus de confiance (Le Monde du 25 février 2009). "Dès 2007, j'ai alerté les pouvoirs publics, notamment Luc Chatel (secrétaire d'Etat à l'industrie), sur les difficultés de ce secteur, la nécessité d'encadrer la profession et de réguler la production de ce type d'appartements. J'attends toujours une réponse", affirme Yannick Ainouche, président du directoire de Quiétude. IMPLANTÉS SANS PERTINENCE Ces équipements, notamment de tourisme, n'ont, il est vrai, pas toujours été implantés avec pertinence. Trop contents de vendre du terrain et de développer leurs communes, les maires ont délivré trop facilement les permis de construire. M. Ainouche cite le cas du petit village d'Arreau, dans les Hautes-Pyrénées, où une première résidence de 78 logements a été édifiée en 2004, puis une seconde de 120 logements, qui n'a pratiquement pas été louée et a même entraîné une baisse de 25 % des loyers de la première. A Orcières-Merlette (Hautes-Alpes), sept résidences ont ouvert en seulement cinq ans, comme au Corbier, dans la Vallée de la Maurienne (Savoie) : "C'est trop et les prix, à 4 000 euros le mètre carré, sont beaucoup trop élevés pour permettre une rentabilité minimale", poursuit M. Ainouche. Il y a pourtant des besoins, en particulier d'établissements médicalisés pour personnes âgées et, dans certaines villes, de résidences pour étudiants. "Nous demandons un avantage fiscal pour les résidences de services, aligné sur le nouveau dispositif Scellier pour l'achat d'un logement neuf à louer, avec une réduction d'impôt de 25 %, mais qu'il y ait aussi une commission d'agrément des projets de résidences pour s'adapter aux besoins réels", conclut M. Ainouche. C'est l'objet d'un amendement déposé par les députés Yves Censi (UMP) et Michel Bouvard (UMP) dans le cadre du collectif budgétaire. En attendant une régulation devenue indispensable, des milliers d'investisseurs sont non seulement lésés, faute de locataires au prix prévu, mais aussi souvent l'objet de contrôles fiscaux. Isabelle Rey-Lefebvre
Il est difficile d’imputer à la seule crise et à des lois de défiscalisation insuffisamment attractives, le marasme des ventes de ce type de produit immobilier. N’oublions pas que des milliers d’IRT en très grande difficulté financière, voire en faillite personnelle (les loyers ne tombent pas régulièrement ou plus du tout, tandis que les échéances bancaires courent toujours !) génèrent une très mauvaise publicité décourageant de nouveaux investisseurs. Et ce, d’autant plus, que des scandales retentissants tels que ceux de Transmontagne, LVR, Mona Lisa et peut-être bientôt Résidhotel viennent ternir la réputation des exploitants et des promoteurs.
Devant les méthodes peu scrupuleuses, voire malveillantes, de certains gestionnaires, les particuliers (qui ne sont pas tous médecins ou chefs d’entreprise…) se regroupent en association et en fédération nationale pour défendre leurs intérêts et leur bon droit.
Nous avons pris nos problèmes à bras le corps et nous avons crées des blogs, des forums multiples, nous avons tisser une toile géante dont le but est d'alerter les futurs IRT.
N'oubliez pas qu'avec ces montages, 25000 euros de défiscalisation est égal à 20 ans de stress et de galère !!!
Il est faux de dire qu'à Orcières Merlette il y a une offre sur abondante, car sur les 7 résidences construites, 250 appartements sont désormais vide de touristes....(250 appartements pouvant accueillir chacun 4 à 5 touristes sur 10 semaines de pleine location revient à un déficit de 12500 touristes par année....) Il est temps de réagir car les commerçants vont bientôt voir le vent venir et cette station va être menaçée à terme....d'autant plus que les autres résidences sont également en péril....
Q'attendent les politiques pour mener ce combat à nos cotés?
Mr le Maire d'Orcières, faites un geste, montre nous votre bonne foi et répondez à nos courriers avant qu'il ne soit trop tard!!!